Исследование рынка

Ключевые вопросы: какова перспектива (входящих) поступлений денежных средств? Достаточно ли устойчивы/стабильны они будут в будущем - в долгосрочной перспективе? Какие фак­торы влияют на доходность моего портфеля?

Мы должны узнать положение на рынке каж­дого объекта в портфеле, каждого типа недвижимости и всего портфеля в целом.

После определе­ния, каково положение дел и какие тенденции существуют на рынке (исследование рынка), становится более или менее понятным, какое несоответствие существует между имею­щимся имуществом/фондом, современным и будущим спросом.

Управление портфелем с точки зрения формирования стратегии фактически является попыткой достичь наилучшего баланса между спросом и предложением.

А. Назначение рыночного исследования.

Значение исследова­ния рынка неоценимо при проведении следующих оценок:

Оценка осуществимости/ целесообразности проекта (ов): управляюще­му портфелем необходимо иметь четкое представление о требованиях рынка к товару и его качеству, уметь определять привлекательность местоположения, возможную скорость реа­лизации, допустимый уровень цен, оптимальные группы пользователей .

Привлекательность местоположения: перспективность того или иного участка.

Необходимость перепланировки или новой застройки старых районов: управляюще­му портфелем необходимо знать, сможет ли перестроенная недвижимость принести дос­таточно доходов для возмещения вложенных инвестиций.

Позиционирование и перепозиционирование существующего фонда: управляющему портфелем нужно знать, как привлечь потенциальных пользователей.

Б. Аспекты исследования рынка.

К компонентам исследования рынка относятся:

Оценка местоположения (привлекательность местоположения)

Текущий спрос

Потенциальный спрос (ожидаемый в будущем)

Анализ целевых групп: какого типа пользователей вы хотели бы привлечь, учитывая за­данный вами уровень риска и доходности? Какова доля этих клиентов в вашей общей базе пользователей на сегодняшний день и какое количество вы сможете привлечь в будущем?

Профиль и динамика развития фондов: какого типа недвижимость предлагается на рынке и каковы тенденции в будущем?

Конкуренция /показательные проекты: каков состав портфелей недвижимости наших конкурентов? Каковы наиболее сильные или слабые стороны нашего портфеля по сравнению с конкурентами?

Комбинации товар-рынок (англ. РМС): каковы точки соприкосновения специфичес­ких спроса и предложения?

В. Уровни исследования рынка.

1. Географические уровни

Сбор информации о спросе и предложении может быть проведен на различных географи­ческих уровнях. Чем "ниже" уровень, тем более детальную информацию можно получить.

Нужно помнить, что анализ, базиру­ющийся на собранной информации только на одном уровне, никогда не является достаточ­но правильным/полным для формирования окончательных выводов.

2. Структурные иерархические уровни

Структурный уровень, на котором может быть собрана подробная информация, делится на макро-, мезо- и микроуровни.

На макроуровне (мировой, федеральный или региональ­ный рынки) изучаются такие аспекты, как макроэкономическое развитие, фискально-мо­нетарное состояние, социально-политические изменения и культурные тенденции.

На сред­нем мезоуровне (городской рынок) могут быть проанализированы спрос и предложение.

На микроуровне наибольший интерес представляют, например, вопросы о качестве и при­влекательности местоположения, экономическом состоянии участника инвестиционного процесса и его финансовой деятельности.