Диверсификация как основная составляющая портфеля недвижимости

А. Современная теория портфеля недвижимости.

Пословица "не храните все яйца в одной корзине" может показаться банальной, но, тем не менее она отражает суть идеи портфеля недвижимости. Инвестирование всех денег в один объект/проект всегда связано с определенным риском. Инвестирование в несколь­ко, но идентичных объектов или проектов связано с той же степенью риска. Вероятность "опрокинуть корзину с яйцами" остается той же самой, будь в ней одно или сто "яиц", но при падении корзины теряется, соответственно, одно или сто "яиц", т. е. может быть потеряна сумма, равная стоимости одного "яйца" или же превышающая её в сто раз. Но, если произвести инвестиции в несколько различных проектов, то всегда есть вероятность того, что, если один проект провалится, то другой принесет доход.

Б. Уровни риска /доходов

Если известно, что проект связан с определённым риском, то остаётся лишь определить приемлемый уровень риска. Всегда есть то, что толкает на рискованные вложения - более высокие дохо­ды. Суть рассуждений сводится к следующему: краеугольным камнем финансовой тео­рии является то, что уровни риска и доходов всегда сбалансированы, инвестиции с высо­ким уровнем риска приносят большие доходы, в то время как инвестиции с низким уров­нем риска дают невысокую прибыль.

Невозможно получить высокие доходы и при этом полно­стью исключить риск. Следовательно, инвестору/застройщику придется найти оптималь­ный вариант которые обеспечат ему самые высокие доходы при этом уровне риска. Иными словами, инвесторы пытаются оптимизировать характеристики своих портфелей недви­жимости и минимизировать уровень своего риска.

В. Взаимозависимость

.

Научная работа Гарри Марковича (1959 г.) привела к радикальной переоценке поведения инвесторов. Его подход привёл к образованию теории рынка капитала. Ключевым в его подходе является следующее: уровень риска портфеля ценных бумаг можно уменьшить, лишь вкладывая как минимум в два актива, уровни доходности которых не являются пол­ностью взаимозависимыми.

Положительная взаимосвязь означает, что одни и те же условия влияют на оба объекта одинаковым образом. Пример: жаркая, солнечная погода повышает спрос как на тёмные очки, так и на мороженое. Но оба продукта плохо раскупаются в дождливую погоду. До­ходность инвестиций в производство тёмных очков или мороженого имеют одну и ту же структуру. Пол­ная положительная взаимосвязь выражается коэффициентом, равным 1.

Отрицательная взаимозависимость означает, что одни и те же условия оказывают раз­личное влияние на оба объекта, на примере с мороженым и зонтами. Это хороший пример совершенно отрицательной взаимозависимости, обозначаемой коэф­фициентом -1, когда дождь благоприятствует продаже зонтов, но мешает продаже мороже­ного, и наоборот.

Как мы уже видели, результаты (ожидаемые доходы) этих инвестиционных проектов за­висят от условий окружающей среды, а именно, от погоды.

Если рассматривать по отдельности проекты А и В, то они оба рискованны, но объеди­нение этих двух проектов исключает риски. Это означает, что в цельном портфеле недви­жимости потоки наличных средств от комбинированных проектов могут исключать или снижать риски. Основной задачей управляющего недвижимостью является определение правильного соотношения активов в портфеле (доли в производстве зонтов и морожено­го соответственно).

В. Граница эффективности Марковича

Определяя портфель активов в терминах их риска, дохода и ковариации, Маркович разработал модель, которая позволила однозначно определить оп­тимальное соотношение фондов, которые нужно держать в каждом активе. Маркович также указал, что для каждого уровня "риск-доход" существует свой оптимальный пор­тфель ценных бумаг. Такой оптимальный портфель представляет собой наиболее эф­фективное соотношение между риском и доходами. Такие оптималь­ные или эффективные портфели могут быть графически представлены так называемой границей эффективности, предложенной Марковичем. Границы эффективности на деле просто отражают обычный здравый смысл: если бы существовали различные уровни доходов при одном и том же уровне риска, то почему бы люди выбирали более низкий уровень дохода при наличии лучшего варианта? Аналогично, если можно получить те же доходы при меньшем или большем риске, то зачем подвергать себя большему риску, если он не приносит допол­нительный доход?

Рассмотренные выше принципы могут быть применены к портфелю недвижимости. В каждом секторе рынка недвижимости (офисы, торговые помещения и т.д.) существует свой определённый уровень риска и определённый уровень прибыльности (доходности). Ус­тойчивый спрос на жилье делает этот сектор более стабильным и, следовательно, менее рискованным. Однако это снижает прибыльность данного сектора.

Уровни соотношения "риск-доход" для отдельных секторов недвижимости могут быть сведены в следующую матрицу где видно, что офисы приносят самый большой доход, но они имеют и более высокий уровень риска. Если инвестор предпочитает более высокий доход и, следовательно, допускает более высокий уровень риска, то он приобре­тет больше акций офисов или коммерческой недвижимости, или же коммерческого жилья. Если же инвестор предпочитает более низкий уровень риска и соответственно умеренный, но стабильный доход, то большую часть его портфеля составит жильё для среднего класса или бакалейные магазины с их стабильным спросом и доходом.

Уровни соотношения "риск-доход для различных видов недвижимости