1.4.2. Доходы, выгоды и ценности недвижимости в период ее жизненного цикла.

Доходы. Владелец недвижимости, сдающий ее арендаторам, стремится получить высокий арендный доход (рис. 1.7). Этот доход должен быть гарантирован собственнику на все время владения недвижимостью.

Доход от продажи недвижимости появляется у строительной компании, когда она продает построенную недвижимость новым пользователям. Доход от продажи объекта недвижимости появляется у владельца на любом этапе жизненного цикла.

Принимая решение об инвестициях, будущий владелец должен оценить как доход от аренды, так и возрастание ценности своего объекта. Инвестор должен оценить доходы на протяжении всего жизненного цикла либо того периода времени, в течение которого он собирается владеть своим объектом, при этом учитывается общая рыночная ситуации (арендные ставки в период низкой конъюнктуры и в период высокой активности рынка), а также риск невостребованности объекта. Риском можно управлять, например, заключая с арендаторами долгосрочные договоры аренды.

Выгоды. Объекты, основное значение которых удовлетворение общественных потребностей (больницы, школы, вузы), оцениваются по уровню их функциональной пригодности.

Оценки выгод, приносимых объектами образования и здравоохранения, должны быть разработаны с целью обоснования инвестиционных решений, принимаемых местными органами. При этом необходимо разработать и принять определенные критерии качества, оценить по этим критериям предложенные архитектурные решения и последнее - сравнить оценку качества и приносимой выгоды с оценкой расходов, появляющихся на всем протяжении жизненного цикла объекта.

Ценности. Жилищные услуги, предоставляемые собственной квартирой жильца, можно измерить в виде определенной ценности. При этом он сравнивает преимущества своей квартиры с другими возможными вариантами, имеющимися на рынке. С другой стороны, владелец может рассматривать жилищную услугу в качестве дохода, который он получил бы, предоставляя квартиру в аренду другому жильцу.

При покупке жилья в собственность риск существенно выше. При этом требуется проведение тщательного анализа ценности, в ходе которого нужно оценить ее полезность как объекта недвижимости (с учетом местоположения реальногообъекта, расположения квартиры, размера квартиры и ее качества), сравнив эти позиции с оценкой затрат на протяжении всего его жизненного цикла.