1.3.3. Влияние на недвижимость «жилищной карьеры»

В небольших жилых домах пользователи меняются в основном из-за смены поколений, тогда как в многоэтажных жилых зданиях жильцы меняются намного чаще. Причина переезда - смена места работы, повышение доходов и Качества жизни, увеличение семьи и др. На рисунке 1.4, в показаны разные периоды жизненного цикла объекта недвижимости в зависимости от измене­ния его назначения.

Причем функциональное назначение строения остается тем же, но в зависимости от основной деятельности могут иметь место четыре варианта его использования. Старые складские помещения перепланируются под торговые залы, и с целью их расширения приобретаются соседние объекты недвижимости (рис. 1.4, в). На рисунке 1.4, г представлен жизненный цикл с точки зрения пользователя. Пользователь 1, расширяя свою деятельность в течение своего жизненного цикла, много раз переезжает в новую недвижимость. Особенно это хорошо видно на примере промышленных предприятий Новые линии по выпуску продукции, а также возросшее значение перевозок заставляют предприятия передислоцироваться на более выгодные места.

В арендных квартирах многоэтажных зданий жильцы обычно меняются через 1-5 лет. Как правило, со сменой жильцов в квартире требуется провидение косметического ремонта (например, окраска и замена обоев). Многоэтажный жилой дом, расположенный в центре города, на протяжении своего жизненного цикла может поменять свое функциональное назначение, например на офисное здание, что потребует проведения уже более основательного ремонта. Коммерческое здание (например, универмаг), может в течение длительного времени сохранять свое назначение и даже своего владельца. Но многих случаях пользователи торговой и офисной недвижимости меняются, их предприятия растут, им требуются большие помещения: предприятии закрываются и в их помещения въезжают новые предприниматели.