1.3.2 Основные фазы жизненного цикла строения

Основными фазами существования строения являются строительство,

эксплуатация и снос (рис. 1.3).

Строительство. Стадию строительства можно разделить на стадию бизнес-планирования проекта и предварительного планирования строительства, стадию строительного планирования и проектирования и стадию реализации строительного проекта.

На стадии бизнес-планирования проекта и предварительного планирования строительства дается обоснование целесообразности данного проекта, а также составляется его программа, определяющая основные количественные и качественные показатели будущего объекта, уровень затрат (с достаточной степенью точности), временные цели строительства.

На стадии строительного планирования и проектирования владелец объекта заказывает проектную документацию с точным определением всех его параметров. В соответствии с проектной документацией производится строительство объекта. Длительность этой стадии, в зависимости от вида объекта, обычно составляет 1-2 года. Крупный строительный проект, на пример АЭС-1000, может осуществляться в течение 7-10 лет и больше, будучи разделенным на отдельные строительные, технологические и общие площадочные узлы (узловой метод строительства).

Эксплуатация здания. После завершения строительства объект эксплуатируется в течение длительного времени (например, 50 лет и более), с целью осуществления в нем основной деятельности. За ним организуется уход, текущий и капитальный ремонт. Большинство объектов на протяжении всего жизненного цикла сохраняют одно и то же назначение (школы остаются школами, квартиры - квартирами и т. д.).

Снос. С того времени, как приносимый зданием доход (выгода) пере стает покрывать затраты, требуемые на уход и содержание, здание должно быть снесено и на его месте построено новое. Если земельный участок не представляет собой большой ценности, а снос, наоборот, связан со значительными затратами, здание может оставаться без ухода и эксплуатации. Такие обветшавшие строения оказывают негативное влияние па окружающую среду. В крупных городах промышленные окраины, застроенные мною мет назад, в настоящее время оказались внутри города. Местные органы власти пытаются найти лучшие решения по новому использованию старых промышленных строений и территорий.

Экономика жизненного цикла. С точки зрения экономики жизненного цикла недвижимости решающим является эффективное обеспечение 50 летнего срока осуществления основной деятельности. Значение строительства и содержания объекта в течении всего жизненного цикла в общем составляет 15-20%. Только при проживании значение строительства становится существенным.