Анализ портфеля

На примере портфеля недвижи­мости, состоящей из жилых домов.

Рис. 3. Портфель как набор комбинаций товар - рынок

А. Сильные и слабые стороны активов."SWOT - анализ"

Б. Рационализация портфеля.

Анализ портфеля начинается с группировки собственности по:

- типу собственности (квартиры с различным числом комнат в многоквартирных домах, отдельно стоящие коттеджи).

- типу пользователей (одинокий молодой человек, молодая пара без детей, семейная пара с детьми, пожилые люди и т. д.).

Комбинация этих двух критериев позволяет определить так называемые комбинации то­вар - рынок (КТР).

Следующим шагом является определение соответствия недвижимости в портфеле спросу на рынке.

В. Доходы и риски.

Доходность и рискованность портфеля зависят от того, насколько стабильны и доходны различные КТР. Например, если мы имеем в распоряжении многоэтажные жилые кварта­лы из преимущественно одно- или двухкомнатных квартир, при том, что наши кварти­росъемщики - это в основном семьи с одним и более детьми (в среднем 4 человека), то такая комбинация будет не стабильной. Как только эти семьи получат более привлекатель­ное предложение (например, просторную квартиру или коттедж), они вероятнее всего съе­дут и оставят нас с риском простоя жилой площади и потери доходов.

Для анализа перспективности различных КТР в нашем портфеле с учетом степени риска и прибыльности используется известная модель, разработанная Бостонской консалтинго­вой группой, - матрица-BCG.

Г. Матрица Бостонской консалтинговой группы (БКГ).

Любая компания, которая производит набор товаров, сталкивается с фактом разного спроса на товар. Это связано с жизненным циклом товара, со спросом на этот товар, с себестоимостью, а также с конкуренцией.

Некоторые товары пользуются популярностью на рынке и продаются "сами по себе". Прибыль от таких товаров высока и значительна вследствие занимаемой ими значитель­ной доли рынка. Такие товары считаются "дойными коровами". Доходы от которых могут использоваться для финансовой поддержки и развития других товаров.

Для рынка жилья это значит, что весь портфель должен быть проанализирован доско­нально с различных точек зрения. Необходимо определить, что относится к "дойным коро­вам", что к "звездам", что к "диким кошкам" и, важнее всего, к "собакам".

Модель имеет градацию по товару и доли рынка, согласно которой рыночный рост озна­чает, на какой товар растет спрос и какую долю компания занимает на этом рынке.

Рост рынка и доля рынка могут много сказать о доходности и стабильности доходов портфеля. Если спрос на наш товар растет, значит улучшается наша позиция на рынке.

Таким образом, мы можем использовать матрицу в терминах доходности и уровня риска. Адаптированные параметры будут следующими:

Рис.4. Матрица БКГ: риск и доходность КТР

"Кошки" — доходы потенциально высокие, но нестабильные на данный момент и не­предсказуемые на будущее. Следовательно, риск очень велик;

"Звезды " - стабильные и высокие доходы и, как следствие, низкий риск и высокая доходность ( превосходная комбинация, гарантирующая оптимальные до­ходы).

"Коровы " - стабильный и высокий текущий уровень доходов.

"Собаки" - высокий риск вследствие низкого потенциала реализации в будущем, те­кущая стабильность, но низкая доходность (объекты, от которых надо как можно быстрее избавиться).

Д. Позиционирование собственности в матрице БКГ.

После того, как управляющий портфелем определил комбинации товар - рынок, появля­ется возможность проанализировать их в рамках матрицы БКГ.

Результат такого вида анализа позволяет управляющему портфелем получить представ­ление о текущем состоянии дел. Сопоставив этот анализ с дополнительной информацией и прогно­зами на будущее, мы можем провести динамическое позиционирование активов в нашем портфеле.

Е. Анализ конкурентоспособности.

Содержимое портфеля можно сравнить с подобными портфелями конкурентов как по отдельности (в пределах квартала, микрорайона), так и в более крупном мас­штабе (город, регион). Разработка сценариев развития в большей мере зависит от масш­таба деятельности, который хочет достичь компания.

Ж. Комплексный анализ портфеля: синтез.

Для того чтобы получить дей­ствительно полное понимание прошлого, настоящего и будущего состояния портфеля, ис­пользование одной модели не достаточно, необходим комплексный анализ.

Результаты такого подхода позволяют управляющему портфелем выявить:

- Наиболее сильные и слабые стороны портфеля с точки зрения прогнозируемого разви­тия рынка;

- Конкурентную позицию компании и, следовательно, влияние ценовой политики ком­пании на весь процесс развития рынка в целом;

- Возможности и объемы денежных средств для финансирования усовершенствований портфеля. В частности, важно знать, имеются ли средства для кросс-финансирования, при котором позитивные потоки денежных средств от одной из КТР ("дойные коровы)" могут быть использованы для развития других КТР ("звезды" или "дикие кошки").