Г. Сегменты рынка недвижимости и экономика.

Влияние экономической активности на рынок не­движимости, не однородно: на одни и те же изменения в экономике различные сегменты рынка недвижимости реагируют по-разному.

Если устанавливить связи между коммерческим сектором недвижимости и эконо­мической деятельностью вообще, то можно пронаблюдать, какие факторы влияют на различные сегменты:

1.Рынок офисных помещений. Этот рынок подвергается воздействию инвестиций биз­неса (зависит от компаний, инвестирующих или отзывающих капитал). Высокое дове­рие предпринимателей, означает, что компания сохраняет или даже увели­чивает число служащих, в результате чего потребность предприятия в офисных поме­щениях растет. Помимо уровня занятости также важна гибкость работы. Некоторые фирмы применяют систему "гибких рабочих мест", когда служащие не имеют жестко закрепленных за ними рабочих мест, и одно рабочее место используется более чем од­ним служащим в течение дня/недели. В таком случае компания будет нуждаться в меньшем количестве квад­ратных метров для размещения своего штата. 2.Промышленная собственность. Промышленный сектор сильнее подвержен влиянию всех уровней экономической активности, измеряемой как в единицах ВВП, так и уровнем про­изводительности труда. Промышленная собственность формируется такими явлениями, как глобализация и группирование (например, для разработки высоких техно­логий), транспортная политика и социальная политика (уровень заработной платы).

Розничная продажа подвергается сильному влиянию расходов потребителей, уровня инфляции, доверия потребителей и демографии (структуры возрастной пирамиды и соста­ва семей).

Рассмотрим, какие секторы рынка недвижимости могут первыми подвергаться влиянию следующих факторов:

• повышения уровня безработицы;

• большего использования занятости работников на дому;

• переноса производства в другие страны или регионы (например, текстиля в Юго-Вос­точную и Среднюю Азию);

• потери доверия потребителя (например, вызванной терактами 11 сентября 2001 г. в США или 26 октября 2002 г. в Москве, в театральном комплексе).

Можно сделать вывод, что:

• повышение уровня безработицы будет означать, что текущий объем использования офисов уменьшится. Большой объем пустующей площади офисов будет "выброшен" на рынок, что повлечет снижение арендной платы и, таким образом, снижение стоимости административных помещений;

• использование надомных рабочих мест будет оказывать отрицательное влияние на рынок офисов;

• перемещение производства будет отрицательно влиять на складские помещения/про-мышленную собственность в Европе, но положительно влиять на тот же самый сектор недвижимости в Юго-Восточной и Средней Азии.

Е. Методы проведения исследований и методы измерений

Профессионалы, занимающиеся собственностью, все больше интересуются ана­лизом связей между макроэкономикой и рынками собственности. Были разработаны раз­личные методики, позволяющие увидеть взаимосвязь между двумя различно смоделиро­ванными методами. Исследователи собственности стремились свести воедино макроэко­номические переменные (инфляцию, рост ВВП, уровень занятости и т.д.) и характеристи­ки собственности (размер доходов, обеспечение рабочими площадями (м²) , чтобы отде­лить тенденции от циклов и идентифицировать поворотные моменты.

Такие поиски стимулировали развитие информационных услуг, посколь­ку это увеличило спрос на достоверные данные. У финансовых аналитиков было мно­го затруднений с сектором недвижимости. Риск заключался в том, что фондовые менеджеры перестали бы инвестировать в недви­жимость, вследствие непонимания факторов, влияющих на доходность недвижимости, и из-за чрезмерной неоднородности и непрозрачности рынка недвижимости. В ответ сектор собственности применил многие из подобных методов, используемых на рынках ценных бумаг и на фондовых биржах: эталонное тестирование (эталонный тест собствен­ности), прогнозирование, оценки, основанные на потоках наличности.