2.8.Задачи застройщика

В качестве застройщика чаще всего выступает будущий владелец объек­та. В мировой практике работают многие крупные предприятия, которые занимаются только застройкой, затем продают готовые здания или помеще­ния. В качестве застройщика может оказаться и строительная компания.

Независимо от того, кто является застройщиком, задачи для него одни и те же. Главной задачей является управление проектом (рис.5). Объек­том работы застройщика может быть новое строительство, выполнение ка­питального или даже текущего ремонта.

Управление проектом включает организацию и управление застройкой, финансирование проекта, а также принятие решений, связанных с рисками.

Организация и управление застройкой прежде всего означает формирова­ние руководящей группы, а также назначение ответственного руководителя. Такая группа принимает ключевые решения, касающиеся проекта, и контроли­рует их исполнение. Чаще всего потребность в реализации нового строитель­ного проекта определяется внутри организации-владельца, и результатом та­кого решения является специальный документ с общей информацией о проекте (идея проекта, сведения о проекте, перечень потенциальных инвесторов). Этот документ служит основанием для стратегического планирования объекта.

Большую часть работы по организации проекта застройщик может пе­редать специальной организации, профессионально выполняющей функ­ции застройщика. Это является правильным решением, особенно если вла­делец лишь периодически осуществляет реализацию проекта застройки.

Почти всегда стадия общего планирования и разработка проектно-сметной документации передаются специальной проектной организации.

Маркетинг объекта приобретает особую важность в том случае, если застройщиком является строительная компания или, как принято в между­народном бизнесе, девелоперская фирма. В таком случае необходимо тща­тельно смоделировать состав и потребности будущих владельцев объекта. Для снижения уровня рисков еще до начала реализации проекта жела­тельно привлечь хотя бы часть его будущих собственников.

Управление. Эта задача включает составление плана реализации объекта, управление проектом,

а также контроль за всеми сторонами, участвующи­ми в проекте. План проекта должен охватывать

его содержание, организа­цию решения всех задач и календарный (сетевой) план. Застройщик или

представители должны контролировать ход и результаты всех участников проекта: содержание работ, качество, расходы и последовательность их выполнения. Технический контроль за строительством осуществляют проектировщики. На крупных строительных площадках создается служба технического надзора, которая участвует в приемке законченного строительного объекта.

Обеспечение. Задачи обеспечения касаются финансирования, места, расположения объекта, разрешений, связанных со строительством, материальных, технических и трудовых ресурсов, а также работ, выполняемых смежниками и субподрядчиками. Финансирование и получение земельного участка в основном обеспечивается силами основной организации застройщика в начале реализации проекта.

Рис. 5. Основные задачи в работе застройщика

Для некоторых особенно крупных и ответственных объектов проводится конкурс специальных предпринимательских групп, в состав которых входит организация-генподрядчик, основные субподрядчики и главные про­ектировщики.

Обеспечение объекта строительными работами решается на основе подряда. Основными видами подряда в строительстве являются полный (генеральный) подряд, субподряд (подряд, включающий проектирова­ние и строительство) и подряд на руководство проектом. При полном подряде генеральный подрядчик отвечает за всю работу и выбирает себе субподрядчиков. При субподряде застройщик заключает договоры со многими подрядчиками. Такие подрядчики выполняют работы по осно­ваниям и фундаментам, возведению здания, устройству инженерных си­стем. При подряде, включающем проектирование и строительство, по­мимо собственно строительных работ генподрядчик отвечает за выбор проектировщиков и результаты их работы. При подряде на руковод­ство проектом застройщик выбирает генерального подрядчика, а генеральный подрядчик вместе с застройщиком предварительно выбирают исполнителей конкретных строительных работ, организуют проведение подрядных торгов. Застройщик уже от своего имени заключает догово­ры с выбранными подрядчиками. По способу платежа существуют сле­дующие виды подрядов: подряд по полной цене, подряд по целевой цене, подряд по единичным ценам, подряд с оплатой за руководство работами и подряд с оплатой по счетам, предъявляемым за фактически выполнен­ные работы.

Планирование готовой строительной продукции обычно происходит в три стадии. Первая стадия - это потребность в объекте (специальный документ), где отражается основное назначение объекта, его размеры, ка­чество, доходность, исследования различных аспектов окружающей сре­ды, общая модель организации, а также календарный (сетевой) план. Эта стадия планирования происходит под контролем застройщика. Целью второй стадии являются более детально разработанные показатели со­держания объекта, определение состава помещений и их размеры. Такая программа является основанием для третьей стадии - планирования и проектирования.

Разработка проекта делится на согласовательную стадию, которая тре­буется для получения разрешений на строительство, сроки осуществления проекта и рабочий проект, в соответствии с которым и выполняются стро­ительные работы.

При наличии субподрядных работ общий проект разрабатывается в глав­ных контурах. Субподрядчик часто сам должен разрабатывать необходи­мые рабочие чертежи (например, подрядчик сам подбирает тип вентилято­ров, определяет прокладку вентиляционных каналов с разработкой их чертежей и т. д.).